【不動産業界向け】不動産業界におけるIT化とは？

不動産業界をIT化する「不動産テック」とは

近年にわかに大きな注目を集めている「不動産テック」。生産性の低さや人材不足、ITリテラシーの不足にあえぐ不動産業界を救う新たな一手として、大変期待されているサービスだ。

まずは「不動産テック」とは何なのか、具体例やそのメリットを挙げながら解説する。
「不動産テック」とは、不動産×テクノロジーの略で、テクノロジーの力による業界課題の解決や、従来の商習慣変革を目指す価値や仕組みのことである。

特に、不動産業界では「自社だけが知る情報」に大きな価値があり、1つの物件の全体像を把握している企業や人物が存在しにくいことが特徴として挙げられる。その業界ルールを尊重した上で、いかに業務を効率化し、物件に付加価値をもたらすか、というのが「不動産テック」の大きなテーマである。

「テクノロジー」とは言っても、単にメールやエクセルを用いて業務を行っていれば良いというわけではない。インターネットやITツールのみならず、その先にある “テクノロジー” を活用することが重要なのだ。

3種に大別される業界

具体例を挙げよう。不動産テックで用いられるテクノロジーには、大きく分けて以下の3種類がある。

• マッチング
• 価値可視化／査定
• 物件情報／メディア

たとえば、リフォーム・リノベーションに際しては業者と物件所有者のマッチングがテクノロジーを活用して行われている。近年では「税理士×物件所有者」や「不動産会社×賃貸者」など、不動産業界に関係する様々な属性の人々のマッチングが促進されつつある。

また、VRでの物件内覧による物件の価値可視化や情報透明化は、不動産テックが提供するサービスの中では代表的な例だと言える。さらには、物件を一覧化してデータベース化すれば、登記情報の確認を効率化することができる。

以上のように不動産業界がテクノロジーを活用することには、大きなメリットがある。

ひとつは、不動産取引が活性化すること。先ほど挙げたVR内覧では購買者の意欲を上げることができるし、IoTを活用することで防犯上の安全性をアピールすることも可能である。

2点目は、情報の双方向性が向上すること。顧客が欲しい情報にすぐさまアクセスすることができるようになるので、情報の透明化促進を期待することができる。

3点目は、仲介業者が不要になること。自社の物件情報メディアでよく検索されている条件を把握すれば、賃貸人のニーズを独自に入手することができるなど、専門業者に頼る必要がなくなり、より効率的なキャッシュフローを確立することに役立つだろう。

テクノロジーを活用する企業や、テクノロジーの開発・運営をする会社は不動産業界の外側に数多く存在する。信頼できる企業を見つけて、うまくアウトソーシングを果たすことが「不動産テック」成功の大きな鍵である。

不動産業界のIT化の現状

日本の不動産のIT化は遅れている

日本の不動産業界のIT化は他国に比べて「非常に遅れている」と言わざるをえない。
アメリカではGAFAならぬZORC（Zillow、Opendoor、Redfin、Compass）と呼ばれる時価総額3,000億円以上の巨大不動産テック企業4社をはじめとした企業が次々と台頭してきている。

対して日本は、厚労省が「平成27年版　労働経済の分析」で発表しているように、日本の不動産業界のIT資本投下はアメリカの約1割、労働生産性も約4割となっており、不動産テック先進国アメリカに大きな後れを取っているのだ。

とはいえ、少しずつではあるが日本国内でも、課題となっている “生産性” を向上させるために、不動産業界のIT化が顕著になりつつある。

たとえば、2017年10月からはIT重説の社会実験がスタート。この社会実験は、賃貸借契約などの際に宅地建物取引士による対面での説明が必要だったものを、テレビ会議などオンラインで済むようにするための試みだ。

それ以外にも、例えばVR・AR技術を活用した “VR内覧” 、不動産や空きスペースをシェアする “スペースシェアリング” 、複数投資者からWEBで資金を集め不動産へ投融資をする “クラウドファンディング” 、またはIoTを使った管理サービスなどが促進され、これらは業界に関係のない消費者たちの生活にも徐々に馴染みつつある。

M&AによるIT化

（日本M&Aセンター作成）
人口減少に伴うマーケットの縮小によって今後厳しい局面が予測される中、大手不動産関連各社はM&Aで局面の打開を図ってきた。IT技術を自社開発するだけでなく、必要に応じて技術のある会社に出資・資本提携をすることで、技術の内製化を進めているのだ。

管理戸数30,000戸を有するシノケン・グループはチェーントープをM&Aして、自社の管理する30,000戸以上の物件に対してオーナーの了解のもと、民泊の利用者と物件をダイレクトにつなぐサービスを開始した。この取り組みにはブロックチェーンの技術が活用されている。

ブロックチェーン技術を民泊分野に活用することには大きなメリットがある。「Airbnb」などの民泊プラットフォームを使用した民泊利用者と物件のマッチングが不要となることに加えて、スマートキーなどを連動させることで「物件検索・申込・滞在・終了」まで一連の流れを自動化、スムーズな民泊利用が可能になるのだ。

アンビションは2016年にリーウェイズをM&Aして、販売投資不動産を人口知能により分析・数値化して不動産価値を算出し、投資希望の顧客に対して最適な物件の提案・販売を実現した。また、三菱地所はVR技術「ナーブ」に2017、2019年と立て続けに出資している。

不動産×ITの企業

「GA technologies×イタンジ」～不動産×ITの代表的なM&A事例～

不動産×ITの代表的なM&AがGA technologies×イタンジの事例だ。

2013年設立の譲受企業・GA technologies は2018年に上場。現在時価総額約600億円の都心の中古ワンルームマンションの販売を行う、急成長企業だ。それに対して譲渡企業のイタンジは、仲介会社や管理会社向けに顧客管理や営業支援サービスを提供する急成長の不動産テックベンチャーである。

2018年に「株式交換」のスキームでM&Aが成立し、その取引額の大きさによって不動産業界を震撼させた。

企業文化が全く異なる2つの会社のM&A。その決断の決め手は、GA technologies 樋口社長のビジョンだったという。「不動産業界にとらわれずに、テクノロジーで不動産業界から世界を変える、Amazonになる」。

このビジョンへの共感が、エンジニア会社・イタンジの背中を押したのだ。

GA technologiesはM&A後エンジニアを大量に採用、AIを活用した物件情報・顧客管理とデータ解析によって、効率的な不動産投資のためのシステム運用や更なるプラットフォームの開発を進めている。これは、近年行われた不動産テックのM&A事例の中で最も成功している事例と言えるだろう。

IT化を推進している不動産会社の企業価値

イタンジの他にもM&AによるIT投資を積極的に進めているGA technologiesのPER倍率は2020年5月末には、なんと約75倍を記録している。

また、この事例以外にも「IT×不動産」という切り口でビジネスを展開している企業の株価は高騰する傾向にある。

たとえば、2019年12月に東証マザーズに上場し、個人間の不動産売買が可能なプラットフォーム運営・AI技術活用に取り組むソニーグループのSREホールディングスのPER倍率は約67倍。東証一部上場で、コインパーキングとその上部の空中店舗の開発・運営など、独自のビジネスを展開するフィル・カンパニーは約41倍を叩き出している。

上場している不動産会社の平均PER倍率が約8倍であることを鑑みると、ITに積極投資している企業は将来性を期待され、高い株価が付く傾向にあると推測できる。

旧態依然な不動産業界のIT化を推し進めるためにも、今後「不動産×IT型M&A」の数が増えていくことは間違いない。M&Aを活用して自社のIT化を進めるのも一つの戦略と言えるだろう。

コロナ禍における不動産業界

コロナによる不動産価格の下落
新型コロナウイルス感染症の感染拡大に伴い、不動産業界も先行きが不透明な状況にある。

2020年4月末段階で、不動産価格はまだ大きく下がっていないものの「2-3か月後には都内の不動産価格が平均2-3割落ちるのではないか」との予測もある。

コロナショック前の2020年2月頭から4月末にかけて、上場企業の平均株価が約20%下がっていることを勘案すると、不動産価格も同程度落ちても何ら不思議はない。東証REIT指数は日経平均よりも大きく下落しており、不動産価格の急落が起きるのも時間の問題というのが大方の予想だろう。
ただでさえ国内人口減少が叫ばれる中、縮小傾向にあった不動産業界の市場だが、新型コロナウイルス感染症の影響により、リーマンショック並みに冷え込むのではないかとも考えられる。

不動産業界の動き

このように、他業界同様にコロナショックの影響を受けるであろう不動産業界だが、中でもデベロッパーや売買・仲介などのフロービジネスは不況下での売上減少が顕著だ。

三井不動産は2020年5月12日に予定していた東京・大手町の大規模複合ビル「Otemachi One」の開業を延期。三菱地所は「丸ビル」や「新丸ビル」内の店舗、森ビル内の「六本木ヒルズ」入居店舗に対して、賃料減免などの措置について個別に協議すると発表している。 （日本経済新聞2020年4月15日）

コロナ禍は、不動産売買の分野にもダイレクトに打撃を与えている。

中古買取再販業の大手の中には、今年の3~4月にかけての物件の仕入れを完全にストップしている企業も存在する。これは「物件の回転期間を考えると、この先6ヶ月の売上が立たない」ことを意味する。

一方、不動産管理会社は、コロナ禍の状況であっても、まとまった管理物件からのストック収入がある。入居者・テナントからの家賃交渉等があるとはいえ、先行きが分からない状況下で安定した収益を確保しているという点では、デベロッパーや売買・仲介業に比べて業態としては強いと言えるだろう。

以上のように、不動産会社の各業態がコロナ禍を生き延びるための戦略を模索する中、改めて注目されているのが「経営戦略としてのM&A」である。

ここからは、それぞれ戦略の異なるM&Aを行った大手の2社の事例を紹介する。

売買仲介業をグループ化するケイアイスターは、仕入れ・販売力を強化
まず紹介するのは、関東を中心に不動産販売を行うケイアイスター不動産の事例だ。ケイアイスター不動産は「販売力・営業力強化」を目的に、全国の売買・仲介業者を積極的にM&Aすることでグループの拡大に努めている。

特筆すべきは、2020年4月1日に行われた東京ビッグハウス（東京都新宿区）とのM&Aである。

ケイアイスター不動産は東京ビッグハウス（東京都新宿区）の株式を50%取得し、連結子会社化。東京ビッグハウスは、戸建住宅の分譲およびリノベーションマンション販売事業を中心に事業展開しており、両社のシナジーとして、戸建分譲事業の拡充・コストダウンが見込まれている。

また2019年8月には、不動産の売買・仲介、リフォーム事業などを手がけるハウスライン（埼玉県朝霞市）の株式80％を取得・子会社化。埼玉朝霞市エリアでの仕入力・販売力を強化し、リフォーム事業の拡充とグループ全体の更なる事業拡大を企図している。

ケイアイスター不動産は不動産業界の中でも、近年最も多くのM&Aを行っている企業であり、その数は公表されているだけでも10件以上にものぼる（資本参加を含む）。
人口・世帯減少という時代の流れに大きく影響を受ける分野において、自助努力だけでなくM&Aを活用して毎期増収増益を実現しているまさに好例だと言えるだろう。

ケイアイスターはM&Aと同時に「既存ビジネスへのIT技術導入による生産性の向上」も経営方針として打ち出している。IoT住宅や自動追客システムの開発といった切り口で、ITへの投資拡充に照準を定めているのだろう。

管理戸数拡大型M&A”を活用するAPAMANは全国でシェアを拡大

（参照：賃貸管理新聞を参考に日本M＆Aセンター作成）
安定したストック収入を誇る賃貸管理会社は、より一層のシェアの拡大のためにM&Aを積極的に活用している。いわゆる「管理戸数拡大型M&A」である。そんな中、賃貸管理会社における積極的なM&A戦略実施の代表格が、賃貸管理大手のAPAMANだ。

APAMANは2020年4月24日に不動産仲介・賃貸管理のマイハウス（茨城県）を子会社化。マイハウスは1993年設立で、2013年に賃貸情報物件「アパマンショップ」にFC（フランチャイズ）加盟しており、賃貸仲介店舗を3店舗、約2600戸の賃貸管理を手がけている。

また2019年9月には、賃貸管理・サブリースのレンタルハウス（和歌山市、売上高約6.7億円）の全株式を取得した。

レンタルハウスは和歌山県を地盤とし、2019年8月末当時の管理戸数4143戸、駐車場台数 1252台にのぼる。APAMANは約103万戸ある管理戸数の更なる増加と全国エリアでのシェア拡大を目標としており、今後もM&Aを積極的に活用する姿勢は変わらないだろう。

日本全体の管理戸数は20年間であまり変化していない(1996年度：約1,770万戸／2018年度：約1,850万戸）一方で、賃貸管理戸数ランキング上位10社のシェアは2%から22%に伸びており、賃貸管理業界の市場規模は大きな成長をみせている。

自社のみでの管理戸数の拡大が難しい近年においては、既存の管理物件を他社からM&Aで獲得することは合理的な戦略と言えるだろう。

コロナ危機下では、M&Aが有効な選択肢の一つ

新型コロナウイルス感染症の蔓延によって、厳しい状況に直面する不動産会社は多い。上記で紹介したケイアイスター不動産やAPAMANのように、経営基盤の強化のためにM&Aを活用するのも、有効な選択肢のひとつなのではないだろうか。

地域No.1の不動産企業の社長が、会社をM&Aで譲渡した理由

ここからは、日本M&Aセンターの仲介によって実際にM&Aを成立させた企業様の事例を紹介する。順調に成長していた企業がなぜ事業譲渡を考えたのか、そのタイミングや意図を詳細に説明しよう。

数字だけでは読み解くことのできない葛藤がつぶさに記録されている、血の通ったM&Aの裏側だ。

M&Aは、身売りではなく、組む相手を選ぶことである

かつてM&Aといえば「身売り」、「買い叩かれる」といったネガティブなイメージが先行していた。

テレビやメディアでは、（実際にはほとんど成約事例のない）敵対的買収などが取り上げられ、“地域に根付く優良中小業 VS 利益至上主義のファンド”などの構図でM&Aが描かれることもしばしば。

しかし、この10年でそのイメージは大きく変わり、今では企業の成長戦略のひとつの手段としてポジティブに受け取られることも多くなってきたように思う。

その結果、近年は30～40代の経営者から「会社を成長させるためにM&Aをして大手と組みたい」などの意欲的な依頼をいただくことが増えてきた。

これはすなわち、「組む相手を選ぶ」というひとつの経営戦略であり、譲渡企業主導のM&Aといえるだろう。

今回は、40代の社長が会社と業界の将来を考え、早い段階で大手のグループ入りを選択したケースを紹介する。

はじめは上場を視野に創業

関社長は大学卒業後、賃貸管理会社に勤務。経営者をしていた父親の影響もあり、2013年、29歳で独立した。

最初は自身にノウハウがあった賃貸管理事業からスタートしたが、“千葉県を代表する不動産企業を作り、上場を狙う” ことを目指し、買取リノベーション事業（中古マンションを自社で買取り、付加価値を付けて販売する事業）をスタートさせた。

当時はビジネスモデル自体があまり認知されておらず苦戦したが、“細かい汚れやキズがない”ことをモットーに丁寧なリフォームを心がけ、関社長が経営する「ジャパンマーケティング」は、創業10年にして利益1億円を超えるまでに成長した。

急成長に社内体制が追いつかないジレンマ

2013年に東証1部に上場したオープンハウスをはじめ、数多くの不動産業者が上場を果たす中、関社長は焦りを感じていた。

一方でこれ以上の規模拡大をするためには、社内の組織体制を整える必要がある。課題は人材確保だった。

不動産業界では、事業規模が一定規模に達すると財務管理（資本政策やファイナンスなど）がより重要になってくる。買取リノベーション事業の場合、ビジネスは物件の買取から始まるため、銀行借入が必須だ。

ジャパンマーケティングは年間60件仕入れていたが、60件仕入れるためには、少なくとも倍の120件をこなさなければならない。
それだけの投資判断とキャッシュフロー管理ができるCFO的人材は、そう簡単には見つからなかった。

また、不足してくるのはCFO的人材だけではない。仲介規模を拡大していくと、店舗出店が必要になってきた。
店舗を出店する際には、本部（社長・経営者）との意思疎通のでき、かつ店舗の数字や人事を管理できる、マネージャーが求められる。

関社長（の会社）の場合、4店舗分の4人のマネージャーが必要だったが、彼らを教育するための時間は限られていた。無理に店舗拡大をすると統制が利かなくなりサービスの質も落ちていく、といった問題に直面したのだ。

こうした理由から、関社長は「単独で上場を目指すよりも資本力があり教育もできる企業と組むことで、企業が成長するための基盤を整備することができ、最終目標である上場へ近付ける」と考え、M&Aを選択された。

候補先選定・シナジー

候補者探しをするにあたり、以下4点を条件にして、150社のロングリストから選定を進めた。

• 資金に余裕がある
• 教育体制がある
• 社風が近い（ガツガツし過ぎず、メリハリがある）
• 外部役員の登用ができる
• 経営管理機能を補うことができる

結果、地元千葉県の建材流通・木造建築業のひらいと手を組むことにした。
ジャパンマーケティングの“営業力”にひらいの優れた経営管理機能が加わることで、以下のような相互シナジーが生まれたのだ。

• 借り換えによる支払利子の減少
• 取扱い可能物件数の増加
• 管理物件数の倍増
• 経理機能の補填
• ひらいのリフォーム売上の増加等

単独で生き残る時代から、強者連合を組むことで成長する時代へ

不動産業界では、近年ますますIT化が加速しています。国交省によるIT重説の社会実験もその事実を裏付けている。
さらには「スマートロック」や「VR内覧」などの運用も実際に始まっている。企業はいま、設備投資をしてこれらに先駆的に取り組めるかが問われていると言える。

「2060年には人口が8,000万人にまで落ち込む」という試算があるように、人口減少問題も着実に迫りつつある中、2018年にニュースになったかぼちゃの馬車事件、スルガショックにより金融引き締めが強まり、不動産業界はこれらの逆風に立ち向かわなければならない。業界再編の圧力がますます強くなっている。

先の全管協シンポジウムにて、著名なアナリストで日本通として知られるデービッド・アトキンソン氏は「これから数十年で日本の企業数は今の半分にまで減るべきだ」と講演をしてきた。
同時に、「企業統合することで生産性は高まり、企業が強くなる」とも語っている。

“集まることによって一人ではできなかったことができるようになる”

これが日本M&Aセンターが定義する業界再編だ。私たちは、こうした意欲ある再編のお手伝いをすることで、企業の存続と発展に貢献していきたいと考えている。